朱云来闭门演讲全文:高房价不是靠限制楼市能解决的

  但他强调gdp保持高增长的同时厂房越来越多设施越来越多可能导致过剩了所以要三去一降去产能、去库存、去杠杆、降成本。  但他强调gdp保持高增长的同时厂房越来越多设施越来越多可能导致过剩了所以要三去一降去产能、去库存、去杠杆、降成本。

  
  据朱云来研究如果把中国所有活动单位看成中国集团公司合并报表就会发现近年来中国经济利润率、回报率水平较低收益率、周转率持续下降杠杆率持续上升股本回报率不断下降。
  他表示消费据有了gdp比重的一半剩下的一半首要是投资。有未来前景的可以投资异国那么好的前景也不必焦急去投资。这样我们也有一个充分的空间来做调整。

  否则如果为了谋求更高的gdp增速我们只能加大投资投资可能又加剧了前面讲的资产快速扩张债务快速扩张。

  债务扩张也意味着经济的风险程度大大提升朱云来建议。
  在提到高房价时他分析认为房地产价格不一定全是炒出来的。m2不断增添每个月增添两万亿你会用这笔钱买什么股市和楼市?此前股市表现还比较好但目前表现不佳钱就更多流向了楼市。
  房价高问题不是靠限制楼市就能解决的高房价背后是货币供应总量快速增长现象。

  拿普通人来说无非是哪儿收益高放哪儿放股市上历史的几次大跌也让大家产生了忧虑而房子是看得着摸得着的东西而且价格目前还在涨所以投资房地产才成了一个好的选择朱云来认为。

  
  他建议如果想要调整经济结构最紧要的是控制好贷款规模。
  以下为演讲摘编:
  朱云来:今天的主题是《致敬改革开放40年》我想把四十年发展历程做一个宏观展现同时结合财富管理、城市忧虑、科技创新和世界市场等大众关注的话题分享我的一些看法。
  拉动中国经济的四驾马车

图:中国经济-结构/贡献 朱云来
  这张图反映了这40年经济发展的概貌纵向左轴表示经济gdp的总值从图中可以看出中国经济经历了快速增长的过程。

  同时我们可以从图中看出经济结构的变化包括投资、消费、政府支拨和净出口的四驾马车数据。过去我们一直谈三驾马车把消费和政府支付统一称作消费但从市场经济学角度来看政府支付是由立法决定的与市场不直接有关不随经济变化而变化。所以我们分成四部分来看经济结构变化更有意义。
  通过这张图可以看出过去四十年发展早期阶段产值中消费占比较高最高达到了55%左右2004年早先投资上升消费下降投资变成了首要的经济驱动成分。

  近些年来投资比重有所回落但仍高于消费。出口先增后降回归原点。

  经济高速增长背后伴随着债务的快速扩张

  这意味着什么?房子越来越多厂房越来越多设施越来越多可能导致过剩了所以要三去一降去产能、去库存、去杠杆、降成本。
  刚才几位嘉宾都谈到了房地产市场和杠杆率为何会快速增长。为了谋求高速度我们大量投资甚至不惜通过负债或者加杠杆的方式来刺激投资投资一部分落到了房地产市场建设了大量房子。

  我们到底发了多少钱可以从m2窥见一斑。m2是指广义货币表示货币供应总量即可以用于支付货币的总量。刚盛司长提到目前广义货币已经达到了180多万亿今年又增添了十多万亿。

  朱云来:对。通过债务增速曲线也可以看出增速确实在下降但问题是这个量是积累量基数已经非常高了。
  我们2017年80多万亿的gdp总额年底债务存量差不多有600多万亿和国际上其它国家相比比例非常高。

  过去40年经济10%的平均增速的背后资产以及债务以更高的速度快速增长。
  经济产值的一半用于投资
  下面这张图可以更清楚看到产出和资产的关系。大量资产、库存的堆积导致经营越来越困难原因可能产能已经过剩了保持收益就更不易了。

图:中国经济-投资/惯性 朱云来
  这张图反映了以上问题。图中有三条隐晦的线绿线代表建成比即总的建设规模与总产值的比值。

  1995年至2002年建成比在100%至110%之间2003年至2016年间不断上升2017年甚至达到了240%左右。

  在建工程通俗一点讲就是指盖的小区建的高铁等。
  而建成比靠什么支柱?建贷比即建设规模靠信贷支柱。这些年建贷比基本在100%以下。再看成产比即资产与产值之比。2003年之后维持在50%左右也就说经济产值的一半用于投资。

  这和第一张图反映的投资占gdp比值50%的数据相呼应。
  减少投资收缩贷款促进经济良性循环
  我做了一张中国的资产负债表。把中国所有活动单位看成中国集团公司把它合并报表结果它的报表应该是什么样?近年来中国经济利润率、回报率水平较低收益率、周转率持续下降杠杆率持续上升股本回报率不断下降。这让我们想起了经济l型2012年末我们提出经济增速换档2015年早先进入l型状态这从图表中也有所反映。

  面对这样的情况怎么办?进一步改革。如果我们把消费占比看成是一个总消耗、看成是我们生活必需的衣食住行以及基本的公共服务他们占了gdp的比重是多少?占了差不多gdp的一半。
  反过来说是不是意味着有了这一半就能保证大家生活状况不比以前更差或者持平?剩下的50%都是投资有未来前景的可以投资异国那么好的前景也不必焦急去投资。这样我们也有一个充分的空间来做调整。

  否则如果为了谋求更高的gdp增速我们只能加大投资投资可能又加剧了前面讲的资产快速扩张债务快速扩张。

  债务扩张也意味着经济的风险程度大大提升。

图:经济调整-空间/逻辑 朱云来
  从数据来看1978年至2017年投资占比产值总体趋高消费占比产值总体下降消产比由1981年的53%降至2010年的36%再缓升至2017年的39%。2017年投资占比值46%在保障基础生活需求的前提下还有充分的空间降低投资实现经济调整。

  
  传统增长模式通常以项目驱动:项目-贷款-投资-增长这种方式常常导致过剩-低效-疲软-刺激要在上述改革调整可以承受的空间之内做减法减少投资收缩贷款降低风险使得市场效率提升促使经济进入良性循环。
  可考虑核减一些效益不好的投资

图:经济调整-方法/效果 朱云来
  怎么才能调整?如果说我们把所有在建的项目按照收益程度排个序根据绩效排序末端核减的原则排到结果的那些可能是亏损或者回报低的项目。

  如果我把它酌情地去掉核减一些这样核减以后我们既可以降低总的贷款规模原因贷款是创造货币的过程每贷一笔新款就新增添一笔货币反过来每收回一笔贷款货币就减了一笔货币。
  虽然在核减项目时这个厂还在生产但是实际它是亏损的虽然它也带来gdp但这个数据可能异国那么紧要。如果长久带来潜在亏损还会把社会的平均值拉下来可能导致gdp有一定的下行。

  
  核减了以后剩下的企业平均收益、平均效率都比原本异国核减之前的效率要高因此它的收益是会提升的债务冲销、损益清算则中国经济将可以轻装上阵整体效率主动提升实现l型到v型的转换重回高效增长态势。
  这就是我一个浅显的考虑天然我也做了一些实测。比如股市原因股票有稠人广众的报告制度这里不作讨论了。
  如果有一个改革的空间以及改革的具体方法改革的效果可以有一定预期的。

  它的好处是可以根据实际情况做一个调整有条件时多切掉一点异国条件先临时放一放但是这个总体思路不变这样有助于提升整体经济效率终极走出一个更市场化为依据的高质量的经济增长的状态。
  注重隐形金融风险
  我们刚前面讲了过去四十年中国取得了非常可观的高速增长但隐含的问题是资产迅速增添、债务迅速增添这从金融市场的概括可以看出债务增添情况。

  图中的竖柱代表总体债务情况目前已经达到了600多万亿曲线是根据现有资料做的推算。
  1952年至2017年全国金融产品669万亿元其中银行类产品399万亿证券类87万亿保险类15万亿基金类11万亿其它类88万亿。

  此外还有68万亿的隐形金融产品。1992年至2017年传统的银行类产品在金融产品中的比例逐年下降从77%降至60%而非传统产品增速较快17年证券、保险和基金合计占17%其它类和隐性产品合计占23%。

  
  举一个例子一个人平均每月收入3万衣食住行生活花费2万剩下1万存入银行这些结余的存款变成了个人财富的标志人民储蓄率不断提升象征着国家经济不断发展。
  另一方面银行用这笔钱做什么?它可以进行放贷产生新的贷款。尤其在市场经济以后银行活动力度比原本大多了做了各种的贷款。从图中可以看出1992年以来大量的贷款出现了到现在在建规模变成产值的两倍了。

  这个贷款的过程创造了货币所以货币好像脱离了经济本身自己多涨出一倍。这么大的资产银行到目前为止依然占很大的部分证券、保险尽管发展很快但相对占比还是很小。
  这张图上还有一个值得注重的其它类数据。其它到底是什么?我把资金流量表的实物部分和金融部分对平反算出来了一个隐含的金融这个隐形金融现在也到了几十万亿的水平。隐形金融从2009年以后占比迅速提升它可能蕴藏了很多比较风险高的资产。

  如何处理这部分内容这个挑战也是很大的。
  高房价背后是货币供应总量快速增长现象
  刚才嘉宾一直讨论房住不炒的问题我觉得陈教授讲得很有道理房地产价格不一定全是炒出来的。m2不断增添每个月增添两万亿你会用这笔钱买什么股市和楼市?此前股市表现还比较好但目前表现不佳钱就更多流向了楼市。
  房价高问题不是靠限制楼市就能解决的高房价背后是货币供应总量快速增长现象。

  拿普通人来说无非是哪儿收益高放哪儿放股市上历史的几次大跌也让大家产生了忧虑而房子是看得着摸得着的东西而且价格目前还在涨所以投资房地产才成了一个好的选择。
  如果我们想要调整经济结构最紧要的是控制好贷款规模。货币贷款投资是一个比较长久的过程周期可能是五年甚至十年。刚早先的时候企业可能感觉不到压力不断加大投资但如果投了三五年后发现依然不赢利甚至还本付息都困难了那时再调整难度会加大。

  
  城市发展中心是我们的地图闻名的三大河流以各个省会城市。在这样一个区域里分布着很多这样的城市以地级市和县级市为主的粗略有600多个。这是1500多个县城根据这些县城的平均城镇状况可以把所有的面积都算出来按照这个具体的统计中国是965万平方公里其中真实住人的地方也就是这26万平方公里而这26万里有一半是村庄按行政村有50多万个按自然村有250多万个。

  

  城镇累计建造的房子面积如果全都铺到地上也只占了这个城区的29%更何况我们所谓的容积率我们盖一个高楼占了一块3000平米的地方但是盖了10层、20层每层都是3000平米这样总的占地面积更小。也就是说其实你12万平方公里的里面依然是很宽松的如果我们异国这样一个空间概念的理解和想象可能我们谈论城市发展的问题就太抽象了。
  现在城市有个最紧要的问题被我们忽略了是什么呢?城市是有生命的首先需要有合理的规划系统的基础设施等等也许我们现在都在做但成本计算也很紧要。

  特意是当需要更高的gdp时就会在基建上投资很多钱这其实增添了城市的成本一个基本的经济学概念是你要能够从这些基建项目中回收成本它带来的效益要比你投入的多你需要有一个有用的成本控制系统的成本计算。
  另外人生活在城市里最核心的是这个城市的经济结构是什么人靠什么生活?工作收入如何?生活成本如何?如果开销大过于收入太多想在这个城市生活也生活不下去所以城市问题也是经济问题从一早先就要有一个宏观控制。

  如果再加上遍地开花每个城市都复制一样的东西你可能真的招不来人原因每个产业的发展有一定的必要依托的因素这些依托因素需要你能够起码把它大致串联起来它才会有一个希望这是关于城市问题。
  我们再来看看财富管理正如刚才谈的中国资产负债表的例子中国集团有限公司有900万亿的资产扣除折旧600万亿的负债还有300万亿的权益这些权益怎么分配呢?一共264万亿的财富积累包括国有实业、非公实业、金融国有、金融非公、政府以及住户几部分内容。

  在统计上一些小微企业规模原因过小所以归到了住户数据里。
  中国经济要迈向高质量发展我们希望经济有更好的增长需要思考如何经营好这264万亿资产让它的效益最大化。投资管理越来越好经济发展也会越来越好谋求的生活质量甚至财富悠闲程度也会越来越高。
  未来机会在科技创新
  面向未来需要科技创新是毫无疑问的。在经济大规模增长的同时我们的技术含量还有待提高很多技术我们做出了终极产品但是过程中大量使用进口原件包括材料、设备、部件等。

  不过应该说这依然是一个进步改革之初我们连这些都做不了如今我们通过多年的努力做到了。往久远看这应该是第一步积极往下推进还有第二步也就是什么时候可以真实做到自主研发。这其实跟做装修一样你说装修是我自己设计的其实也是在设计师的帮助之下施工也是请别人做的这样你不能说你自己真实有家装的技术水平。
  所谓中等收入陷阱其实不是一个看熟视无睹的玻璃顶而是你有多大能力去做增添值高的产品增添值高意味着收入高这就是高收入。

  如果这个产品技术含量很低就不可能是高增添值因此不可能是高收入这个道理还是比较简单的。
  我们看看图的比较就会知道要想发展技术就要有知识产权异国产权这个是很难做到的。但是知识产权不等于你发很多专利有时候专利发太多了反而起到负作用尤其是发很低水平的专利。所以必须是货真价实的专利真实有技术含量的专利。我提到技术审计我们现在自己有制造汽车的能力和制造飞机的能力了但有多少是你自己制造的?我们做一个技术审计哪些关键技术你掌握了哪些临时没掌握这是我们未来要夺取能够做好更好的方向。

  
  除了专利标准科技还要有这么几个要素才能够系统的推进成长。当年中国陷阱两弹一星这类的科技发展就是捉住了人才系统的推进实际上证明我们中国人还是能够做得到的。具有自主研发、自己制造能力的科学技术才是真实的世界级竞争力。只有高级科学技术才能大幅提高人均产值跨越中等收入陷阱。
  我做了一个地产投资和科研经费的比较。中国在科研和外投上的投入远小于在地产上的投入。

  2003年至2017年中国累计地产投资111万亿元同期累计科研经费投入12万亿仅为地产投资的12%同期累计对外投资7万亿仅为地产投资的7%。

  这是我们需要思考的内容。地产投资迅猛增长科技投资的力度却不大。
  人口增长处在接近顶点的演变过程中

图:未来人口-中国/世界 朱云来
  再谈下人口问题。这条曲线反映了人口的变化从图中可以看出当前人口在上升阶段处在接近顶点的演变过程中顶点据测算不会达到15亿之后面临下降。中国2000年实际人口12亿根据《中国人身保险业经验生命表》模型预计中国人口将于2024年后出现拐点。

  原因2015年末周到二孩政策放开以来生育率未隐晦上涨两种情境中均未对政策导致的生育率增长做过高假设考虑二孩政策影响人口负增长拐点有所推迟但总体影响不大。
  同时这个数字对于房地产市场也是一个借鉴。房子已经很多了人口反而越来越少了。天然如果是改善型或者需要特殊型房地产可能还是有需求的。但是我们现在城镇居民的住房已经达到了三百亿平米这个数量是强壮的。

  并不是我们讨论的每年10个亿的销售7个亿的库存问题而是整个300亿存量的问题。任何东西有价值需要两个因素第一有人需要它第二有钱买得起。

  从图中来看全世界的人口除了非洲人口还在迅速增长其他几大洲人口和中国一样都在下降这实际上是逐步进入老龄化的表现之一天然这可能也是社会进步到一定程度的必然结果但它带来的可能影响值得注重。

  从长久来看中国应积极推进其在更大程度上参与世界经济活动特意是非洲未来的发展。
  全球化有利于世界经济

  再看当前的国际格局图中黄色部分是60多个一带一路国家蓝色部分首要是经合陷阱红色部分是西方经济合作陷阱里边的成员也交错了我们一带一路的成员。绿色的几部分加起来粗略是20国集团的概念但是有两个比较大的部分是巴西、阿根廷例外。

  我们现在需要考虑的是施展的空间是要放弃其他蓝色部分的市场还是希望通过谈判协商来解决这个问题。

  有些国家已经在做这样的事情比如非洲要开拓这个市场我们还是有优势的原因我们在做系统的工程做基础设施的建设比其他先进国家有相对的优势。这可能需要长久系统的开拓原因这些一带一路国家加起来相当于中国人口的2倍相当于我们的gdp的1倍。

  对于中国的企业来讲这是一个潜在的可以开发的市场。

  再看世界发展。图中我选取的节点为1945年首要原因二次世界大战以后是人类最长时间和平也是最高速增长的时间段。世界和平能持续多久现在还不敢说但是可以看出从1985年第一次提出来全球化的概念到1995年wto到后来过了金融危机世界经济依然是有很系统高速发展。人口发展一直比较平和差不多全世界每年平均1%的增长率经济、贸易甚至对外投资都呈迅速增长趋势这张图也反映了世界人均产值都在迅速提升所以全球化是对经济有好处的。

  
  但是现在为什么这么多人阻止比如美国?原因分配问题。全球化带来的好处可能被商家赚走了老百姓可能还因此丢了工作。
  我们生逢其时见证了经济发展最快的20年

  我们很成功但是1840年进入了工业时代原因有了新的产品和技术中国就不堪一击了。直到近代系统的教育、工业化、改革开放使得我们也加入了世界的大潮。但是从技术角度来讲我们现在是不是也面临新的挑战?城市是怎么发展起来的其实是为了适应工业发展的需要过去农村、村庄是适合农业生产的方式但未来的生产方式是什么?可能是数字其实数字化不仅蕴藏了信息还包括程序程序是什么?程序往高说是人工智能所有的算法也都蕴藏在数字里头。

  我们这个社会能够阔别这些数字以及跟数字有关的电脑设备、网络设备吗?我想粗略是不能了。
  回顾整个人类文明的长河一万年的农业文明两千年有记录的历史发现其实结果这20年是我们发展最快的时期。原本觉得历史很遥远现在发现我们生逢其时我们生逢中国历史上变化最快的20年。未来该怎么走?虽然我们已经取得了很大的成绩但我们还面临很多潜在问题包括债务、隐性金融风险、高房价以及投资错配问题。

  我们要不断去寻找创新才能够系统地提升人类的文明改善大家的生活。
  中国有着无以比拟的人力资源、经济规模、产业布局和科技潜力等方面的比较优势转型升级的中国可以为世界经济发展、国际事务平衡和世界和平维护做出紧要贡献。延伸阅读一线房价要涨?深圳有开发商1月起每套涨价50万多地有松绑迹象中国基金报2018-12-29社科院:即使房价临时性下跌也不宜出台刺激购房政策中证网2018-12-27央行调查:近三成居民预期明年一季度房价上涨证券日报2018-12-25住建部定调明年楼市走向 因城施策指导调控松紧度证券日报2018-12-25“人等房”!菏泽实地调研:棚改引发百万人搬迁需求中国证券报2018-12-25住建部:把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处央视2018-12-24 7k